権利関係 第参弾 地上権とは

地上権とは？わかりやすく解説！

土地を借りて建物を建てたいと考えたとき、一般的に「借地権」が思い浮かぶかもしれません。しかし、もう一つ重要な権利として「地上権」があります。今回は、地上権とは何か、借地権との違い、メリット・デメリットについてわかりやすく解説します！

1. 地上権とは？

地上権とは 「他人の土地を借りて、その上に建物や構築物を所有できる権利」 のことです。民法第265条に規定されており、土地の所有者の許可なく自由に利用できる特徴があります。

民法第265条：
「地上権者は、設定行為に別段の定めがない限り、土地の所有者の承諾を得ずに、その土地を使用することができる。」

簡単にいうと、「土地を借りて自由に建物を建てたり、利用したりできる権利」ですね。

2. 借地権との違い

土地を借りる権利には 「地上権」 と 「借地権」（賃借権）があります。この二つはよく混同されますが、大きな違いがあります。

項目 地上権 借地権（賃借権） 土地所有者の許可 不要（自由に利用可） 必要（契約内容による制限あり） 第三者への譲渡・転貸 自由に可能 原則、地主の許可が必要 登記 可能（対抗力あり） 借地借家法の保護を受けるが、登記の対抗力は弱い 更新 期間満了後も更新不要 更新契約が必要 地代の支払い 必要（契約による） 必要

地上権は、土地の所有者の許可なしに第三者へ譲渡や転貸が可能な点で、借地権よりも 強い権利 です。

3. 地上権のメリット

✅ 土地所有者の干渉を受けにくい
　土地の使用に関して、地主の許可を得る必要がないため、自由度が高い。

✅ 売買・転貸が自由
　契約期間中でも第三者に売却したり、また貸ししたりできる。

✅ 登記できるので権利が強い
　登記が可能なため、権利関係が明確になり、対外的な信用力が高い。

✅ 契約更新が不要
　借地権と違って、契約満了時の更新交渉が不要なので、長期間安定的に利用可能。

4. 地上権のデメリット

❌ 設定には費用がかかる
　地上権を設定するためには、地主に対して相応の対価が必要になる。

❌ 固定資産税がかかる可能性あり
　借地権では固定資産税を払う義務はないが、地上権では課税対象となることがある。

❌ 地主にとっては使いづらい権利
　地主側からすると、契約期間中は土地の利用を制限されるため、設定を嫌がるケースがある。

5. 地上権はどんな場面で使われる？

地上権は、次のようなケースでよく利用されます。

• 鉄道・高速道路・送電線の敷設
  　→ 公共事業のために、土地を長期間使用する場合。

• 風力・太陽光発電などの設備設置
  　→ 広大な土地に施設を設ける必要がある場合。

• ビルやマンションの建設
  　→ 大規模な建築を行い、長期間にわたって利用する場合。

特に 公共事業 や 企業の設備投資 で使われることが多いですね。

まとめ

地上権とは、土地を自由に利用できる強い権利であり、借地権とは異なる特徴を持っています。権利の強さや譲渡の自由度がある一方、コストや税金の負担もあるため、用途に応じて活用を検討するとよいでしょう。

土地を有効活用したい方や、長期間にわたり安定した利用を求める方には、地上権の活用も一つの選択肢となります。

いかがでしたか？
地上権についての疑問や活用事例について知りたいことがあれば、ぜひコメントで教えてください！ 😊