不動産を売却したときの税金
不動産売却税とは？知らないと損する税金の仕組み
不動産を売却すると、利益（譲渡所得）に対して税金がかかります。この税金を「不動産売却税」と一般的に呼びますが、正式には「譲渡所得税」といい、所得税と住民税が含まれます。
本記事では、不動産売却時にかかる税金の種類や計算方法、節税対策について分かりやすく解説します。
1. 不動産売却税の基本
不動産を売却した際に得た利益（譲渡所得）は課税対象となります。この税金は「譲渡所得税」と呼ばれ、以下の2つが含まれます。
✅ 所得税（国税）
✅ 住民税（地方税）
また、条件によっては「復興特別所得税」が加算されることもあります。
2. 不動産売却時の税金の計算方法
① 譲渡所得の計算式
譲渡所得は、売却価格から取得費や諸経費を差し引いた金額です。
📌 譲渡所得 = 売却価格 - (取得費 + 諸経費) - 特別控除
取得費：購入価格や仲介手数料、登録免許税など
譲渡費用（諸経費）：売却時の仲介手数料、測量費、解体費用など
特別控除：一定の条件を満たす場合、控除が適用される（後述）
② 税率（短期譲渡と長期譲渡）
不動産を5年以内に売却した場合と5年超で売却した場合では税率が異なります。
保有期間 所得税 住民税 復興特別所得税 合計税率 5年以下（短期譲渡） 30% 9% 0.63% 39.63% 5年超（長期譲渡） 15% 5% 0.315% 20.315%
📌 注意：
・5年のカウントは「取得日から売却した年の1月1日」で判断されます。
・5年を超えると税率が大幅に下がるため、売却タイミングを検討することが重要です。
3. 不動産売却時の特別控除・節税対策
① 3,000万円特別控除
✅ マイホーム（居住用財産）を売却する場合、3,000万円までの譲渡所得が非課税になります。
📌 適用条件：
自分が住んでいる、または過去に住んでいた家であること
売却価格が適正であること（親族間の売買は不可）
過去2年間に同じ控除を受けていないこと
② 買い替え特例（課税繰延べ）
✅ マイホームを売却し、新たに不動産を購入する場合、売却益に対する課税を将来に繰り延べることができます。
📌 適用条件：
売却価格が1億円以下であること
住居用不動産を売却し、新居に住むこと
③ 相続した不動産の取得費加算
✅ 相続した不動産を売却する場合、相続税の一部を取得費に加算でき、譲渡所得を減らせます。
📌 適用条件：
相続税を支払っていること
相続発生から3年10か月以内に売却すること
4. 不動産売却のタイミングと注意点
✅ 5年を超えて売却すると税率が下がるため、売却時期を慎重に選ぶ
✅ マイホーム売却時は「3,000万円特別控除」が適用されるか確認する
✅ 相続した不動産は「取得費加算の特例」を活用できるか検討する
✅ 売却前に税理士や専門家に相談し、最適な節税対策を取る
まとめ
不動産売却時の税金は、短期譲渡と長期譲渡で大きく異なり、特別控除や特例を活用すれば節税できます。
売却を検討する際は、税金対策をしっかり考慮し、賢く利益を確保しましょう！